Monday, October 31, 2016

Pengalaman Membeli Rumah Second Hand

Salam & hello.

Kali ni aku nak blogging pasal experience aku beli rumah second hand. Mana tau in the future kalau ada rezeki beli rumah lagi Insya Allah, boleh la rujuk kat posting ni.

Alhamdulillah, lepas dua tahun pindah ke Bintulu, kiteorang dah berjaya membeli rumah kedua kiteorang kali ni di Bintulu. Kalau nak tau, Bintulu ni antara tempat termahal di Malaysia dan property di sini memang harganya tak masuk dek akal. Harga property kat sini lebih kurang je dengan harga property di KL, padahal development tak seberapa. Tapi kalau bandingkan menyewa dan beli rumah sendiri, baiklah beli je sebab lebih terjamin tak perlu risau harga sewa naik atau kena cari rumah lain kalau tuan rumah nak balik rumah tu. Lagi satu, bagi aku bila beli rumah sendiri, boleh kurangkan beban bayar sewa mahal sebab bila beli rumah sendiri, bayaran bulanan kat bank murah sikit (sikit pun beberapa ratus jugak lah) dari sewa sekarang.

Kali kedua ni, rumah yang kiteorang beli ialah rumah second hand, so experience dia memang totally different daripada masa beli rumah pertama. Rumah pertama dulu, beli dari developer sebab rumah baru. Proses dia lebih senang sebab tak perlu nak negotiate harga rumah, tak perlu cari valuer dan yang selebihnya developer uruskan untuk buat S&P agreement. Kiteorang cuma perlu sign dan bayar lawyer. Masa tu masih mentah lagi, tu pun jalan-jalan kat Jusco, tengok ada property booth terus bayar deposit RM100 tak tengok rumah, tak study background developer dan tak survey location rumah pun, LOL. Bila nak ambik loan pun tak fikir panjang dan tak buat survey sangat. Just ambik je loan dari bank yang ada kat showhouse masa tu. Kelakar pulak bila difikirkan.

Beli secondhand house ni memang perlu invest time dan effort lebih sikit. Dari nak secure deal rumah tu, sampai la nak buat S&P agreement semua kiteorang kena involve. Nasib baik En Hubby masih lagi kerja part-time so kebanyakan urusan dia tolong settle kan dan follow up dengan owner / lawyer / bank.

Tips membeli rumah - location, location, location.

#1 Location - Area hartanah (area marketability)

Memandangkan aku dibesarkan di Bintulu, aku dah decide nak cari rumah di area mana. Kawasan perumahan yang aku sewa sekarang memang kawasan yang strategik (dekat dengan sekolah, bandar, tempat riadah & tempat kerja) dan established. Kalau aku decide nak jual rumah tu kemudian pun tak akan ada masalah nak cari buyer. 

#2 Location - Neighbourhood

Ni penting jugak bagi aku. Kena pilih rumah di kawasan kejiranan yang bagus dan pelbagai kaum. Bonus kalau dapat jiran-jiran yang saling ambil berat. Macam area yang aku aim ni, memang jiran-jiran siap ada Whatsapp group untuk alert each other kalau ada apa-apa aktiviti yang mencurigakan di kawasan rumah. Satu lagi, kalau jiran-jiran yang multi-ethnic dan racial ni, kalau kita balik kampung beraya, takde la kosong area rumah kita sebab tak semua akan balik bercuti.

#3 Location - Dekat dengan family

Yang ketiga ni sebenarnya ialah accessibility (i.e. boleh dihubungi oleh pengangkutan awam). Tapi dalam kes aku, kat Bintulu ni tak de makna nya... Kalau ya pun, ada transport company yang cover area ni. Tapi since aku tak pakai transport company pegi ke tempat kerja, so aku tambah sendiri lokasi dekat dengan family. Sebab nya kalau ada emergency apa2, senang nak mintak tolong. 

Tips yang lain-lain tu lebih kepada citarasa masing-masing. Ada yang nak rumah dua tingkat, rumah yang dah renovate atau rumah yang affordable. Aku pun before survey rumah dah set range harga rumah yang aku nak beli. Ikut kemampuan, jangan ikut nafsu. Tapi kalau rumah murah tapi condition teruk pun aku tak nak jugak sebab aku dah lalui zaman renovate rumah first dulu - memang pening kak oi!

Tapi satu je la masalah nya bila dengan kawasan yang dah established, nak cari rumah yang baru develop tu memang tak de lah. So kenalah cari rumah second hand. Berbulan-bulan jugak la aku bukak Mudah.my, atau sembang-sembang kalau ada yang nak jual rumah di area yang aku nak tu. Last-last, ada sorang owner ni nak pindah KL dan jual rumah dia. Cun-cun rumah yang dia nak jual tu di kawasan idaman, apa lagi kena la bertindak pantas!

Langkah seterusnya:

1. Negotiate - Sebelum negotiate, kena survey berapa value rumah di area tu. Dua reference yang aku pakai which is iklan kat Mudah.my dan lagi senang, pegi approach bank tanya value property di situ. Normally kalau rumah tu takde buat extension, value rumah tu maintain walaupun owner tu dah baikpulih rumah tu. Lepas tu, wajib pegi tengok condition rumah. Kalau banyak yang kena repair, boleh negotiate untuk turunkan harga yang owner mintak. Selain daripada tu, kena tengok jugak tanah tu leasehold ke freehold. Di Sarawak, kebanyakan rumah ialah leasehold. So tengok jugak tempoh leasehold tu. Makin kurang tempoh leasehold, makin kurang loan yang kita akan dapat. Contohnya, dalam kes kiteorang leasehold tinggal 35 tahun, so bank tolak 15 tahun i.e. 35-15 = 20 tahun je la tempoh pinjaman. Kat situ pun boleh nego jugak. Tapi kalau tak de ruang untuk negotiate sangat sebab owner dah ada 4-5 orang potential buyer jugak, so korang boleh jugak taktik lain contohnya offer untuk survey lawyer bagi pihak owner (ringankan kerja owner), dan try dapatkan bank approval lebih cepat dari orang lain. So owner pun akan rasa senang nak berurusan kalau jual kat kita. Hehe.

2. Survey pinjaman bank yang paling menepati kehendak - Ramai yang anggap part ni senang tapi sebenarnya leceh jugak. Part senang ialah bila compare rate loan kat iproperty.com.my. Tapi selain dari rate pinjaman, kena jugak ambik kira faktor-faktor lain contohnya kriteria pinjaman, terms pinjaman, service bank (cepat ke lambat nak proses pinjaman), etc. 

Tak faham? Ok, aku kasi contoh. Ada bank yang tak nak bagi pinjaman kat pekerja O&G. So macam aku tentu2 lah tak memenuhi kriteria ni. Kedua, ada yang bagi 100% loan, ada yang bagi up to 90% je. Ada bank yang offer untuk cover legal fees atau kasi diskaun, ada yang tak. Ada yang proses cepat (dalam seminggu dah bagi quotation dan cepat je keluar offer letter) tapi ada jugak yang kena follow up sokmo baru keluarkan offer letter. So macam aku yang nak cepat2 secure deal rumah tu, tentulah time is of essence. Bank yang service cepat (tak payah nak call banyak-banyak kali mintak progress), normally lebih mudah nak berurusan dengan dieorang. Dan satu lagi, sebab aku malas nak pindah gaji ke akaun bank baru (sebab selalunya bank akan buat syarat gaji kena masuk ke bank yang bagi pinjaman tu untuk jaminan dieorang), so aku ambik loan dari bank yang biasa aku berurusan untuk hal gaji.

3. Survey property valuer - yang ni untuk bank decide jumlah pinjaman yang akan diluluskan. Kalau valuer bagi value rendah, so sikitla loan yang akan dapat. Tapi macam kiteorang nak value tinggi sebab owner jual rumah tu lebih tinggi dari market rate (sebab kawasan tu yang strategik dan memang hot area). Lebih tinggi value, so makin sikit difference dari harga dengan value property yang kiteorang kena top up. Kalau kat Bintulu ni, cuma ada satu je valuer yang semua orang pakai i.e. CH Williams. Bukan tak boleh pakai valuer dari luar Bintulu, tapi normally dieorang tak tau faktor local atau cas harga lebih tinggi.

4. Survey lawyer - so bank dah setuju nak offer loan. Next step, kena buat S&P agreement (antara buyer dengan owner) dan loan agreement (buyer dengan bank). Yang ni pun leceh jugak, tapi tak seleceh nak pilih bank. Nak bagi urusan pinjaman senang, better ambik lawyer panel bank sebab dieorang dah biasa dengan format dokumen bank dan prosedur bank. Just mintak bank bagi list of panel lawyer. Lebih senang kalau owner dan buyer pakai lawyer yang sama sebab tak payah tunggu lawyer buyer nak hantar dokumen ke lawyer owner, vice versa. Tapi kat Semenanjung rasanya tak boleh owner dan buyer pakai lawyer yang sama supaya lawyer takde conflict of interest. Sebab tu part paling pening masa beli rumah kiteorang dulu ialah terpaksa turun naik lawyer office developer dan bank bila nak sign dokumen2 ni. Lepas tu kena pressure bank untuk release payment cepat-cepat sebab lawyer developer dah push2 nak charge late penalty bagai. 

5. Dapatkan dokumen-dokumen untuk buat S&P agreement - dokumen yang diperlukan ialah land title / geran rumah yang membuktikan rumah tu memang atas nama owner sekarang, rekod cukai pintu dan cukai tanah, dan pelan rumah asal. Pelan rumah ni normally valuer ada simpan copy. Yang lain-lain tu, kena dapatkan daripada owner.

6. So lepas dah settle S&P agreement dan dah sign loan agreement, next step sebelum bank release payment dan lawyer tukar title rumah tu ke atas nama kita, ialah tukar nama untuk syarikat utiliti. Yang ni, owner dan buyer sama-sama pegi syarikat bekalan air dan eletrik untuk tukar nama dari owner lama ke owner baru. Make sure bawak S&P agreement cover letter untuk salinan syarikat utiliti ni. Dan kena make sure tau berapa deposit yang dieorang akan mintak sebab dieorang akan refund owner lama deposit dia bayar dulu dan mintak deposit dari owner baru. Macam kat Sarawak ni, syarikat bekalan air (LAKU) mintak deposit RM60 je. SESCO  pulak mintak deposit RM200. Alang-alang dah kat SESO, kiteorang nak tukar meter jugak sebab dah meter sekarang dah pakai 10 tahun. So kena topup RM190 (kalau tak silap). Kena ingat jugak bawak setem duti RM10 ke SESCO.

7. Mintak kunci rumah dan tukar baru - Bila dah settle urusan-urusan di atas, secara rasminya rumah tu dah berpindah milik. Last step ni ialah mintak kunci-kunci rumah dari owner lama. Selain daripada tu, remind owner untuk tukar alamat surat-menyurat dia sebab kalau tak memang banyak kali la kena mintak dia datang collect surat-surat kat rumah kita. Hehe. Bila dah dapat kunci rumah, better kalau kita tukar kunci rumah sebab bukan tak percaya kat owner lama, tapi in case dieorang dah buang kunci tu dan dapat pulak kat orang yang tak bertanggungjawab. Haa... Naya. So better buat kunci baru.

So tu ler pengalaman aku beli rumah kedua dan secondhand. Oh, buat pengetahuan korang jugak, kalau nak beli second house (tak kira baru ke lama), korang dah tak boleh lagi pakai duit EPF untuk settle kan deposit atau difference harga rumah kalau korang dah pakai masa beli rumah pertama, MELAINKAN korang dah jual rumah yang pertama. So dalam kes kiteorang yang dah pakai EPF masa beli rumah first dan belum lagi jual rumah tu, so kiteorang tak layak la nak keluarkan duit EPF untuk support bayar downpayment rumah. Tapi Alhamdulillah boleh cover guna savings aku selama beberapa tahun ni. So before sign agreement apa2, kena la make sure dari mana nak dapatkan duit untuk bayar difference yang loan tak cover.